中指研究院2026年10月百城房价数据呈现撕裂行情：百城新建住宅均价 17316元/㎡，环比涨0.18%、同比涨2.02%，账面数据翻红；但二手房均价 12376元/㎡，环比下跌0.61%，同比大跌6.72%。
一涨一跌，把楼市两极分化摆到明面上。
新房：均价上涨是少数城市托举，超六成城市仍在降价
分城市梯队看，一线新房环比涨0.41%，同比5.08%；二线环比涨0.13%；三四线反而环比下跌0.10%，同比下跌2.01%。
拆开样本更能看清真相：百城之中仅32城新房环比上涨、61城下跌、7城持平。也就是说，超过六成城市新房价格还在往下走。
均价之所以能收红，本质是北上广深这类核心城市的高端、优质新盘集中入市，把大盘平均水平抬了上去。绝大多数普通刚需新房，依旧横盘僵持，并没有出现普涨行情。
二手房：价格普跌，仅靠刚需小户型撑住成交量
二手房的基本面要严峻得多。10月百城二手房，一线、二线、三四线全部环比下行；同比跌幅普遍突破6%。涨跌城市几乎一边倒：100个城市里面仅1 城环比涨价，98城下跌。绝大多数家庭手里持有的存量房产，资产价值正在缩水。
但二手房并非全无亮点，全国二手房成交量同比上涨10.7%。北上深头部城市成交数据尤其亮眼：
其中，北京的前三季度二手网签13.7万套，创2022年以来同期新高。市场购买力高度向低价小户型倾斜，200万以内房源成交占比51.3%，90㎡以下户型成交占比62.5%。当前挂牌房源多来自6-8月低价入库，业主让利换流动性是成交走高的底层原因。
上海更为火热，10月二手网签24653套，同比大涨32.9%，创2021年后同期高点。300万以下房源走俏，房源成交周期压缩至78.1天，是近三年低位。
因此，不难看明白，二手房成交回暖，不是改善、豪宅带动，而是低总价刚需盘在接盘。购买力收缩，买家只敢瞄准门槛更低的房源，高价老存量房依旧难脱手。
两大楼市新政，不是刺激大涨，只定向托举刚需
市场不少人把两轮政策解读为楼市大涨的信号。
一是8月28日发布的商品房销售制度改革：核心抓手是收紧预售条件、强化预售资金监管，落脚点是保交付，规避烂尾风险，目的是提升购房安全底线，而非拉动房价上行。
一个月后，9月29日首套房贷款贴息政策出台：首套房商业贷款享年化1%财政贴息，但门槛卡得很死：房屋≤120㎡、总价≤150 万，新发放商贷，贴息贷款上限 100 万，暂定执行一年，新房二手房均可享受。
这套政策红利只覆盖一小部分刚需群体，作用是降低首次置业人群利息负担，帮低收入群体安居，对高价改善、豪宅市场几乎没有撬动能力。
综合各项指标，不能得出 “楼市全面反弹” 的判断。仅部分核心城市新房出现结构性回暖，全国新房销售面积、销售额依旧同比下滑，二手房价格下行的大趋势尚未扭转。
房贷贴息会继续释放低总价房源的购买力；房企年末冲业绩，会加大推盘、降价促销；核心城市优质新盘持续供应，会托住新房成交。但新房、二手房价格倒挂的格局，还将继续维持。
