机构：中金公司
研究员：谭钦元/裴佳敏
2027 财年上半年业绩符合我们预期
领展房产基金公布2027 财年上半年业绩：收入及净物业收入（NPI）分别同比下滑1.6%及0.8%至69 亿港元及51 亿港元；每份额股利（DPU）同比上行0.3%至1.27 港元（主要受益于成本管控），每份额净资产（NAV）环比下降1.3%至57.0 港元，符合我们预期。
中国零售物业短期租金压力延续，海外物业经营维持稳健。公司位于中国香港及大陆的零售物业经营持续承压，续租租金提价率分别为-7.5%及-8.7%，出租率分别环比-0.8ppt 及+0.9ppt 至97.0%及97.5%；公司位于中国香港的停车场业务收入同比下滑2%（剔除免费泊车影响则同比+0.2%）。此外公司位于海外物业经营稳健，新加坡及澳洲零售物业续租租金提价率分别为+8.0%及+17.8%；海外办公楼出租率88.1%（环比提升0.4ppt）。
回购提升市场信心。2027 财年上半年公司出售部分新加坡及澳大利亚资产（对应2.5 亿新元及2.26 亿澳元），并用出售所得完成约15 亿港元的基金单位回购。公司拟于下半财年进一步回购约10-20 亿港元，我们测算上述金额有望增厚DPU 约1%-2%。
发展趋势
关注资产循环进展。公司计划推进香港弥敦道700 号资产及中国内地物流物业组合出售（对应23 亿港元及11 亿元），并推进东福坊50.1%的权益收购（对应2.39 亿新元）。我们认为资产循环有助于优化资产组合，但考虑到潜在融资成本上升，后续仍需关注新收购资产回报率与融资成本的匹配程度，以及资产出售所得资金的实际使用情况。
盈利预测与估值
考虑公司拟进一步回购，我们上调27 财年DPU 预测1%至2.53港元，维持28 财年DPU 预测2.55 港元不变（同比+1%）。维持跑赢行业评级，维持目标价43 港元不变，目标价隐含5.9%的27 财年预期股息率，较当期股价具备4%的上行空间。当前股价交易在6.1%及6.1%的27 及28 财年预期股息率。
风险
中国香港及大陆零售物业持续走弱；资产处置进展迟滞。
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